为此我们按区域和网签率划分，即内环内、内中环、中外环和外环外，找出一个区域内认购率最低、网签率最低的新房。

　　两个地块分别定位大户型高端改善和小户型年轻刚需，内部搞出了一个差异，客群直接分流了。

　　静安玺悦也不好卖，2024-2025年三次开盘认购率都非常低，分别是57%、23.2%、60.6%；

　　查询网签率发现，推出的691套房只卖了330套，去化仅47.76%不到一半，很难卖：

　　项目宣称采用了三玻两腔玻璃降噪，但只要开窗就有明显噪声，后期居住体验不是很好。

　　大户型如165m²客厅朝西存在西晒问题，清晨起床第一件事就是面对高架、呼吸汽车尾气。

　　这种设计不论是对刚需还是改善客群来说，品质和舒适度都达不到他们的要求，自然难卖了。

　　2025年9月27日二次开盘22套房33组认购，认购率150%，两次认购都是爆火，看样子很好卖。

　　结果查询网签数据发现，两次推出的共70套房仅卖了32套，去化仅约45.71%：

　　项目均价约12.88万元/㎡，远高于同板块9万元/m²成交价的天山河畔花园、10万元/m²的仁恒河滨花园和新天地河滨花园。

　　有些改善买家会冲着性价比更高、品质也不错的二手次新房，不一定愿意为高品质溢价买单。

　　并且和樾长宁靠近中环高架和周边的公交停车场，存在一定噪音影响，也带来了割裂。

　　小区地块太小了，只有约1.1万平方米，绿化与活动空间存在限制，对追求舒适度的买家来说吸引力不高。

　　比如为了片面追求阳台设计，120㎡三房次卧空间都非常小，阳台还不如不要；

　　143㎡户型因LDKB一体化设计牺牲了卧室面积，且主卧套房采光不佳，影响居住舒适度。

　　也可能是受开发商越秀的口碑影响和信任危机，部分业主担心项目宣称的所谓“超高品质”交付标准无法全部兑现或缩水，不敢下手买。

　　上海卖12-13万元/m²新房的地方有很多，如北外滩、杨浦滨江、前滩、前滩南等。

　　有些板块凭借江景资源、高端配套、XQ和环境绿化等优势，分流了和樾长宁的客群需求。

　　该2025年3月27日首开只推出26套房，吸引了107.7%的认购率成功制造了一轮爆火；

　　结果二期两个月后开盘236套房仅有115组认购，认购率48.7%，直接凉了。

　　这个项目虽然名字包含滨江，但实际不在杨浦滨江规划范围内，处在周家嘴路以北。

　　由于太靠近周家嘴路主干道和北横通道进出口，车流量巨大，存在割裂、噪音和灰尘等问题影响。

　　项目户型设计有很大的缺陷，如边户为斜角不规则形状，北向房间布局不合理，影响采光和使用体验；

　　开发商是北京城建，在上海的品牌知名度不比保利、招商、中海等，做产品差了点意思。

　　本身杨浦滨江新房竞品很多，翎翠滨江没啥竞争力，性价比也不行，自然难卖了。

　　外高桥的阳明花园，桃浦的金隅·公园东序、紫薇之星，南大的聚丰雅居都很难卖。

　　2025年5月阳明花园开盘63套现房惊现0认购，开发商不得不取消摇号，多家新闻媒体报道了这个奇闻：

　　要知道，阳明花园2017年开发的二期现在二手房成交才4.8-5.2万元/m²，比毛坯新房便宜很多。

　　再对比上游，6万左右的价格可以在森兰买到森兰名佳、中冶尚城、新城碧翠等次新房。

　　阳明花园最早开盘可追溯到2008年，项目分期开发时间跨度非常长，产品设计跟市场脱节了。

　　部分户型都是早前的古董设计，存在长条户型、南北不通等、暗卫等问题，不太符合当前市场主流置业的需求。

　　项目所在的浦东外高桥板块发展比较受限，以工业、仓储和外贸为主，近些年来产业在下滑，支持的地缘购买力不强。

　　同时外高桥不宜居，大车多、城市界面参差不齐，商业教育等配套有短板，置业吸引力不大。

　　金隅·公园东序2025年10月25日开盘88套房42组认购，认购率47.7%看似还说得过去。

　　但是查询网签发现，88套房到现在只卖出去了3套，成了桃浦最难卖的新房项目之一：

　　查询网签数据，该盘到现在只卖了79套房，去化19.46%，也成了桃浦最难卖的新房项目：

　　金隅·公园东序从拿地到开盘耗时太长了，2023年底拿地，2025年10月才开盘。

　　2023年上海的新房市场还没这么难，如果金隅·公园东序早点开盘不至于像今天这么难卖。

　　由于拿地价稍高，金隅·公园东序销售均价8.46万元/m²，比周边项目要贵，性价比不占优势。

　　有业主爆料项目在开发过程中调整了规划，导致配套商业和机动车库面积减少，都造成了负面影响。

　　紫薇之星不好卖其中有一个原因是产品溢价太高了，8.54万元/m²的售价在板块最高。

　　桃浦的金隅·公园东序、紫薇之星等新房不好卖，都有一个共同点：受板块开发节奏和坏因影响。

　　桃浦是市区新房供应的大户，开发初期正好处在上海新房市场由热到冷的转折点。

　　板块新房供应体量超过6000套，在市场整体需求收缩的情况下，供需出现了矛盾。

　　历史对桃浦遗留了不好的印象，化工厂、垃圾焚烧厂、垃圾站、雨水污水调蓄设施等。

　　更重要的是，桃浦智创城的商办落地效果不好，产生的购买力不强，同时新房大多不靠地铁，都造成了新房不好卖。

　　项目2025年9月23日开盘113套房仅20组认购，认购率仅17.7%。

　　但聚丰雅居属于旧规楼盘，得房率只有76%-80%非常低，只有部分户型是三阳台设计，大多是1阳台+多飘窗，产品亮点不足。

　　且社区规模较小，就规划了2栋住宅，总套数113套，绿化也小，没啥社区感。

　　南大板块新房供应也是较多，其它项目产品力和社区设计更好，分流了部分购房需求。

　　上海外环外的郊区有太多的新房不好卖，如临港、金山、崇明等，其中不乏一些0认购项目，随便找出几个都能凑够10个最难卖名额。

　　不过我并不想这么做，而是找出尽量贴近外环、能吸引市区外溢和有一定代表性的近郊项目。

　　鉴于此，唐镇的招商中旅·壹江臻邸、顾村的中建山水雅境、九亭的洋江唐顿公馆分别入选。

　　也可能是跟开盘不久有关，网签数据还没跑起来。不过项目本身存在的一些问题影响了去化。

　　其120-140m²的大户型设计，偏向定位为高端改善型产品，总价基本上在千万以上。

　　除非是在张江上班的高预算客群才买得起，这类客群数量相对有限，而且1000多万的产品跟地段有些错配。

　　要知道，一旁的保利天奕还设计了104m²的刚需三房户型，面对的客群受众更加宽广些。

　　招商中旅·壹江臻邸本身比TOD盘保利天奕距离地铁站更远，但售价却稍贵一点，更不好卖了。

　　目前唐镇板块二手次新房成交价已经下探到了7-8万/㎡区间，且未来还有部分限售解禁房源入市，对新房是一个冲击。

　　仁恒东郊花园、绿城玉兰花园、大名城紫金九号、浦发罗兰翡丽等二手房性价比在提高。

　　有部分购房者担心买入新房后很难保值，总总原因都让招商中旅·壹江臻邸很难卖。

　　4.8万元/m²的新房价格已能买到上大板块的二手房了，去市区通勤、生活更方便。

　　这个项目一开始是捂盘不想卖，2022年首开我去看房时售楼部很不好找，让预约后第二天才能看，开发商一副高高在上的样子。

　　但2025年情况有变，开发商一次性拿420套房出来卖，而且据中介透露还愿意打7折。

　　但是继续捂盘价格无法再涨，而且产品过时、市场环境变化要求开发商一定要尽快变现，所以要打折出清了。

　　项目户型设计同样很古董，以大两房95m²、大三房135m²为主，总价偏高。

　　所在南九亭，靠近医院（能级不高）虽说看病方便，但距离太近不是什么加分项。

　　而且南九亭上方是飞机航道，噪音影响明显；南九亭环境、配套跟北九亭有差距。

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